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国税函[2000]687号文旧政新解:股权转让行为是否应当缴纳土地增值税

发布时间:2020-09-09

  通过转让股权的方式进行土地增值税的纳税筹划是比较常见的操作方式,准确选择具体的税收政策是纳税筹划的关键。近日有读者对《中国税网》收录的《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》(国税函[2000]687号)一文提出疑义,笔者结合土地增值税的相关政策解读如下。

  该文是对广西壮族自治区地方税务局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》(桂地税报[2000]32号)的回复,回复内容如下:
  鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源(钦州)实业有限公司100%的股权,且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物,经研究,对此应按土地增值税的规定征税。

  以上文件精神先见于《安徽省地方税务局关于对股权转让如何征收土地增值税问题的批复》(皖地税政三字[1996]367号,该文如下:
  黄山市地方税务局:
  你局《关于省旅游开发中心转让部分股权如何计征土地增值税的请示》(黄地税一字[1996]第136号)悉。经研究,并请示国家税务总局,现批复如下:

  据了解,目前股权转让(包括房屋产权和土地使用权转让)情况较为复杂。其中,对投资联营一方由于经营状况等原因而中止联营关系,正常撤资的,其股权转让行为,暂不征收土地增值税;对以转让房地产为盈利目的的股权转让,应按规定征收土地增值税。因此,你局请示中的省旅游开发中心的股权转让,可按上述原则前款进行确定。

  从之上的两个文件可以看出,单纯的股权转让是不征收土地增值税的,对于特殊的以转让房地产为盈利目的股权转让倾向于征收土地增值税。持此观点者认为,投资、联营者以房地产作价投资、联营入股,之后转让其股权行为应作为土地增值税征税对象,可以转让股权价格作为土地增值税计征依据,投资、联营者属于土地增值税的纳税主体,由此得出的结论为:“对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中,暂免征收土地增值税。但是,当企业转让股权的时候,则需要缴纳土地增值税。”这种结论笔者认为是没有很好地理解财税字[1995]48号 关于土地增值税一些具体问题规定的通知第一条规定的具体精神。财税字[1995]48号第一条规定:对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。

  如果征收土地增值税,则首先要确定纳税主体,这里纳税人是投资、联营者,还是所投资、联营企业呢?有的认为是前者,有的认为是后者,从“投资、联营企业将上述房地产再转让的”的内容与权限上看,对投资、联营者来说,其权利只有转让所持有的股权而已,并没有权利转让作价投入的房地产;同时,对所投资、联营企业来说,只有转让投资、联营者投入的房地产的权利,没有转让股权的权利。因此,文件规定的“投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。”其转让主体只能是所投资、联营企业,其纳税主体也是所投资、联营企业。

  此外,从土地增值税的征税对象上看,只有房地产转让行为才能成为土地增值税的征税对象,税法没有规定转让股权行为应当缴纳土地增值税,股权的转让行为并不能成为土地增值税的征税对象。

  由于国税函[2000]687号发布时间较早,效力级次偏低,《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)文发布后,不管之前土地增值税有何具体政策,之后所发生的以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,均应当适用财税[2006]21号文的规定:“对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)第一条暂免征收土地增值税的规定。”

  据此政策为便于读者理解以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的土地增值税政策,我们以案例进行分析。

  [案例分析]A公司和B公司分别出资1000万元设立C公司,C公司注册资本2000万元,C公司以此2000万元购买土地使用权并自建建筑物及附着物。随后,A公司和B公司分别将所拥有的C公司50%的股份各作价1500万元转让给D公司,应当如何缴纳土地增值税。

  21号文以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,具体需要区分投资主体、被投资行业及股权转让三种情况确定土地增值税征免。

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