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个人销售房改房如何纳税?

发布时间:2020-10-06

      小王1999年8月在广州市区购买了一套建筑面积为85平方米的房改房。该套房改房标准面积按经济适用房价格计算并支付的房价款为50万元,超标准面积实际支付的房价款为10万元,按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益10万元,共计70万元。此外缴纳契税1.05万元,支付装修费12万元,实际支付住房按揭贷款利息1万元。契税完税证日期为1999年8月20日,房屋产权证日期为2001年12月1日。房屋产权证上的产权人姓名为小王本人,小王后来又自购一套商品房。2012年4月小王将此房以110万元卖给小李,此住房是小李家庭唯一住房,小李户籍在广州。经地税机关评估110万元的申报价格合理。小王能够提供售房合同、购房合同、购房发票、装修发票、契税完税凭证等扣除凭证。小王和小李分别要缴纳哪些税费?
  (一)卖方小王需要缴纳个人所得税,免缴纳营业税及附加,暂免缴纳土地增值税和印花税。
  1. 营业税及附加
  具体视交易房产类型和购买年限而有不同的规定。
  (1)房产类型:本例中,交易住房同时符合以下条件:
       A. 住宅小区建筑容积率在1.0以上;
       B. 单套住宅套内建筑面积120平方米以下或建筑面积144平方米以下;
       C. 实际成交价款低于同级别土地上住房平均交易价款的1.44倍以下,因此该房产属于普通住房。
  (2)购买年限:对产权来源为购买、产权交换(含拆迁补偿)、赠与(非直系、赡养关系)的,以房屋产权证或契税完税证上注明的时间孰先确定其购买房屋的时间。本例中以契税完税证日期1999年8月20日作为购买时间的开始,至2012年4月房屋销售,购买时间已超过5年。

  综合房产类型和购买年限,本例符合以下优惠政策:个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。因此,小王不需缴纳营业税及其附加。

  2. 土地增值税和印花税
  个人销售住房暂免征收土地增值税和印花税。

  3. 个人所得税
  由于该房产不是唯一的家庭生活用房,不能享受免征个人所得税优惠政策。小王能够提供合法、有效的售房合同、购房合同和房产原值凭证等证明材料,可据实征收个人所得税。应纳税额=(转让房产收入额-房产原值-合理税费)×20%。

  其中,已购公有住房的房产原值为原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款,加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门(或原产权单位)交纳的所得收益及相关税费。

  房产原值=500000+100000+100000+10500=710500元

  合理税费是指小王转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金,以及按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。其中:
  (1)支付的住房装修费用。小王能提供实际支付装修费用的税务统一发票,并且发票上所列的是小王的姓名,经税务机关审核,装修费用可以扣除,但已购公有住房和经济适用房的最高扣除限额为房屋原值的15%。
  装修费用最高扣除限额=710500×15%=106575元

  (2)支付的住房贷款利息。小王向贷款银行实际支付的住房按揭贷款利息1万元,可以凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。
  合理税费=营业税及附加+住房装修费用+住房贷款利息=0+106575+10000=116575元
  应缴纳个人所得税=(转让房产收入额-房产原值-合理税费)×20%=(1100000-710500-116575)×20%=54585元。

  纳税提示:
  1. 存量房交易中有多个税种是采取扣除式的差额征税方法,为保证征税的真实性和公平性,请纳税人务必妥善保管好购房发票、完税凭证等扣除凭证,提交税务机关审核通过后才能在税前据实扣除。
  2. 在以据实征收方式缴纳个人所得税时,除已购公有住房外,其他类型房产的原值按《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)中的有关规定确定。
  3. 个人所得税据实征收可扣除合理税费中,公有住房和经济适用房的装修费用最高扣除限额为房屋原值的15%;商品房及其他住房的装修费用最高扣除限额为房屋原值的10%。
  4.个人所得税据实征收可扣除合理税费中,按照有关规定实际支付的手续费、公证费等,凭有关部门出具的有效证明据实扣除。

  (二)买方小李应缴纳契税,暂免缴纳印花税。
  1.契税
  本例中,交易房产属于普通住房。小李能提供房地产管理部门开具的《个人名下房地产登记情况查询证明》,并能出具《唯一住房诚信保证书》,证明交易住房属于家庭唯一住房,符合以下优惠政策:个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按转让收入的1%征收契税。
  应缴纳契税=成交价格×1%=1100000×1%=11000元

  2.印花税
  个人购买住房暂免征收印花税。

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