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差之毫厘,谬以千里一个失败的土地增值税筹划案例

发布时间:2020-11-20

      前言:
  这里介绍的是一个设计比较巧妙的案例,但是由于一句话的误差,没有达到预期的结果。套用一句老话:税收有风险,筹划须谨慎。
  
  基本情况:
  甲公司取得一块土地,成本1000万,没有进行开发。现乙公司要购买该块土地,出价1800万元,并表示配合甲公司采用最合适的办法进行运作。
  假设条件:
  1、甲公司注册资本1000万元,全部用于该土地;
  2、甲公司没有发生别的业务和费用;
  3、所有工作都在2008年度完成。
  围绕采用何种方式进行运作,甲公司参考了正常的五种思路:
  
  思路一:直接转让土地使用权,即甲公司直接将土地使用权转让给乙方。
  政策依据:
  1、单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额(《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》财税[2003]16号)。
  2、对取得土地或房地产使用权后,未进行开发即转让的,计算其增值额时,只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用,以及在转让环节缴纳的税金。(《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》国税函发〔1995〕110号)
  相关税金:
  (为计算方便,未考虑城建税、教育费附加、印花税等小税种,下同)
  1、营业税:(1800-1000)×5%=40万元
  2、土地增值税:可抵扣金额1040万元,适用税率40%,(1800-1040)*40%-1040×5%=252万元
  3、所得税:(1800-1000-40-252)×25%=127万元
  税负合计419万元。
  优点:
  1、思路明确,操作简单,无风险;
  2、乙公司的购买款可以全额抵扣所得税和土地增值税。
  缺点:
  1、税金成本相对较高(419/1800);
  2、未按照出让合同约定进行投资开发,完成开发投资总额的百分之二十五以上的,不允许转让(《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条)。当然,本条可以通过仲裁、诉讼等强制执行方式予以解决。
  
  思路二:投资成立新公司,即甲公司用土地作价1800万元投资成立一家新公司,然后将股份转让给乙公司。
  政策依据:
  1、对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。(《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》财税字[1995]048号,2006年3月2日以前适用);
  2、对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)第一条暂免征收土地增值税的规定(《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》财税[2006]21号,2006年3月2日起适用);
  3、以无形资产、不动产投资入股,与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。对股权转让不征收营业税。(《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》财税[2002]191号);
  相关税金:
  1、营业税:0元
  2、土地增值税:可抵扣金额1000万元,适用税率40%,(1800-1000)*40%-1000×5%=270万元
  3、所得税:(1800-1000-270)×25%=132.5万元
  税负合计402.5万元。
  优点:
  1、操作相对简单;
  2、税金成本比思路一降低一些。
  缺点:
  1、税金成本仍然较高(402.5/1800);
  2、根据《公司法》,无形资产最多只能占到注册资本的70%,因此需要额外投入771万元,占用资金较多。当然此条可以通过甲乙公司直接投资予以解决。

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