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房地产、建筑业营业税税收政策讲义

发布时间:2020-12-18

第一节     新《营业税暂行条例》及其《细则》
  一、营业税条例修订的主要内容
  (一)调整了纳税地点的表述方式。
  (二)删除转贷业务差额征税规定。
  (三)删除税率表中征税范围一栏。
  (四)将纳税申报期限延长至15日。

    二、新条例、细则涉及建筑、房地产业营业税新规定
(一)“视同销售”新规定:
1、旧《细则》第四条规定:
(1)转让不动产有限产权或永久使用权,以及单位将不动产无偿赠与他人,视同销售不动产。
(2)单位或个人自己新建(以下简称自建)建筑物后销售,其自建行为视同提供应税劳务。

2、新《细则》第五条规定:
纳税人有下列情形之一的,视同发生应税行为:
(1)单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人;
(2)单位或者个人自己新建(以下简称自建)建筑物后销售,其所发生的自建行为;
(3)财政部、国家税务总局规定的其他情形。

3、新旧变化。
(1)调整了视同销售的范围。转让“有限产权”或“永久使用权”不再视同销售;增加了“个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人”视同销售的规定。
(2)增加了兜底性条款“财政部、国家税务总局规定的其他情”。

(二)“混合销售”新规定:
1、旧《细则》规定:
第五条 一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物,为混合销售行为。从事货物的生产、批发或零售的企业、企业性单位及个体经营者的混合销售行为,视为销售货物,不征收营业税;其他单位和个人的混合销售行为,视为提供应税劳务,应当征收营业税。

纳税人的销售行为是否属于混合销售行为,由国家税务总局所属征收机关确定。

2、新《细则》规定:
 第六条一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物,为混合销售行为。除本细则第七条的规定外,从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为,视为销售货物,不缴纳营业税;其他单位和个人的混合销售行为,视为提供应税劳务,缴纳营业税。

第七条纳税人的下列混合销售行为,应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额,其应税劳务的营业额缴纳营业税,货物销售额不缴纳营业税;未分别核算的,由主管税务机关核定其应税劳务的营业额:
(1)提供建筑业劳务的同时销售“自产货物”的行为
(2)财政部、国家税务总局规定的其他情形。

3、新旧变化
(1)新《细则》第七条明确规定“提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为”,“应当分别核算应税劳务的营业额和货物的销售额,其应税劳务的营业额缴纳营业税,货物销售额不缴纳营业税”。

(2)增加了兜底条款“财政部、国家税务总局规定的其他(应分别核算应税劳务营业额和货物销售额的)情形。

4、案例分析:
【例1—1】某公司主要从事防盗门窗销售业务。2009年与某房地产开发公司签订销售、安装协议。约定共计为房地产公司某开发项目安装防盗门1200户,每户金额(含安装费)1000元,合同总金额为1200000元。该种防盗门市场销售价格800元,成本价为700元。

分析:该公司主要从事防盗门窗销售业务,根据《营业税暂行条例实施细则》第七条规定,其混合销售行为应分别缴纳增值税、营业税。

应纳增值税=1200000÷(1+17%)×17%-1200×700×17%=174358.97-142800=31558.97元

应纳营业税(1000-800)×1200×3%=7200元
 
【例1—2】某建筑公司,负责为某工厂建设一座大型厂房。工程施工合同总造价45000000元,其中含土建工程款21000000元,钢结构安装工程款500万元,钢结构设备款19000000元。所需钢结构设备全部为建筑公司本身制造的、可以单独对外销售的成型设备构件。该部分设备可抵扣进项税额为2500000元。

分析:该建筑公司主营业务应为建筑安装。依据《营业税暂行条例实施细则》第七条,其混合销售业务应分别处理。

营业税应税劳务应纳营业税=(45000000-19000000)×3%=780000元

应纳销售货物增值税=19000000(1+17%)×17%-2500000=260683.76元
 
5、【相关链接:“自产货物”的概念】
货物,是指可供出售的物品。既包括有形物品,如:钢结构设备、水泥制品、其他建材等等;也包括无形物品,如:电、热、气等等。

判别企业使用的是否为“自产货物”主要应注意以下两点:
(1)是否符合货物的特点:
自产货物,是指企业利用自身技术与各种资源,自己生产的可供出售的物品。自产货物也是货物的一种,应该具备一般货物基本特点:第一、经过企业的加工制造过程,所生产的物品与原来用于生产的原材料物品在形态、性能各方面都发生了变化;第二、产品本身的价值,既包含了物料消耗价值,也包含了人工价值;第三、可以单独作为一种产品对外销售。

(2)加工过程是否属于“生产过程”:
判别建筑企业使用的原材料是属于外购材料还是“自产货物”关键在于区分加工过程是属于“生产过程”,还是“施工过程”。如果加工过程是生产过程,则属于使用“自产货物”;如果加工过程属于“施工过程”则属于使用“外购材料”。

(三)“兼营业务”新规定:
1、旧《细则》规定:
第六条 纳税人兼营应税劳务与货物或非应税劳务的,应分别核算应税劳务的营业额和货物或者非应税劳务的销售额。不分别核算或者不能准确核算的,其应税劳务与货物或者非应税劳务一并征收增值税,不征收营业税。

2、新《细则》规定:
第八条纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的,应当分别核算应税行为的营业额和货物或者非应税劳务的销售额,其应税行为营业额缴纳营业税,货物或者非应税劳务销售额不缴纳营业税;未分别核算的,由主管税务机关核定其应税行为营业额。

3、新旧对比:
旧《细则》规定:“不分别核算或者不能准确核算的,其应税劳务与货物或者非应税劳务一并征收增值税,不征收营业税”。新《细则》只规定:“未分别核算的,由主管税务机关核定其应税行为营业额”;不再强求一并征收增值税。

4、案例分析:
【例1—3】某建筑公司主营业务为建筑安装,同时还从事建材销售和建筑工程机械修理业务。2009年总的收入68000000元,统一计入一个科目“经营收入”中。经地税机关审核,建安收入为50000000元,建材销售业务收入15000000元,修理修配业务收入为300万元。假定建材销售与修理修配所适用的增值税税率相同,均为17%,增值税扣除项目金额为2550000元。

分析:该企业的经营行为属于兼营行为。根据《营业税暂行条例实施细则》第八条规定:“纳税人兼营应税行为和货物或者非应税劳务的,应当分别核算应税行为的营业额和货物或者非应税劳务的销售额,其应税行为营业额缴纳营业税,货物或者非应税劳务销售额不缴纳营业税;未分别核算的,由主管税务机关核定其应税行为营业额。

应纳营业税=50000000×3%=1500000元
应纳增值税=(15000000+3000000)÷(1+17%)×17%-2550000=65384.62元
 
5、【相关链接:“混合销售”与“兼营”的区别】
(1)混合销售与兼营的概念
①混合销售是指一项销售行为既涉及“营业税应税劳务”又涉及“增值税货物销售”的单项行为。
②兼营是指同时经营“营业税应税劳务”、“增值税应税劳务”、“增值税货物销售”等多项业务的行为。

(2)两者的区别在于:
①混合销售是一项经营业务,兼营是多项经营业务。
②混合销售的对象只能是同一个单位和个人;兼营的对象也可能是同一个单位和个人,也可能是多个单位和个人。
③混合销售行为,“增值税货物销售”与“营业税应税劳务”有着密不可分的依附、从属关系;兼营行为,“增值税货物销售”与“营业税应税劳务”没有依附、从属关系。

(四)“承包承租”新规定:
1、旧《细则》规定:
第十一条:企业租赁或承包给他人经营的,以承租人或承包人为纳税人。

2、新《细则》规定:
第十一条单位以承包、承租、挂靠方式经营的,承包人、承租人、挂靠人(以下统称承包人)发生应税行为,承包人以发包人、出租人、被挂靠人(以下统称发包人)名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的,以发包人为纳税人;否则以承包人为纳税人。

3、新旧对比:
(1)增加了挂靠的业务;
(2)纳税人发生了变化。旧《细则》规定,全部以承包人为纳税人;新《细则》规定,以发包人名义对外经营并由发包人承担法律义务的由发包人纳税,否则以承包人纳税。

(五)“建筑工程总包分包”新规定:
1、旧《细则》规定:
第五条:(三)建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的,以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。

2、新《细则》规定:
第五条(三)纳税人将建筑工程分包给其他单位的,以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额;

3、新旧对比:
(1)删除了关于“转包”业务的相关规定。

4、【相关链接:分包、转包的相关法律规定】
(1)分包、非法分包、转包的概念:
①所谓分包,是指总包单位自行完成建设项目的主要部分,其非主要的部分或专业性较强的工程,如工艺设备安装,结构吊装工程或专业化施工部分的工程,分包给施工条件符合该工程技术要求的建筑安装单位。

②所谓非法分包【《建设工程质量管理条例》(国务院2000年1月30日颁布施行)】,是指下列行为:(一)总承包单位将建设工程分包给不具备相应资质条件的单位的;(二)建设工程总承包合同中未有约定,又未经建设单位认可,承包单位将其承包的部分建设工程交由其他单位完成的;(三)施工总承包单位将建设工程主体结构的施工分包给其他单位的;(四)分包单位将其承包的建设工程再分包的。

③所谓转包【《建设工程质量管理条例》(国务院2000年1月30日颁布施行)】,是指承包单位承包建设工程后,不履行合同约定的责任和义务,将其承包的全部建设工程转给他人或者将其承包的全部工程肢解以后以分包的名义分别转给他人承包的行为。

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