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与转让房地产有关的税金,何为"有关"何为"无关"?

发布时间:2021-01-24

中国的文字博大精深,很多地方在用词的时候,总给人以很多的联想与猜测,稍不注意就会出现“此想法非彼想法”。就拿我们的税法来讲吧,在进行土地增值税清算时,土地增值税暂行条例第六条计算增值额的扣除项目中第(四)款是这样规定的,“与转让房地产有关的税金”可以扣除,那么何为“有关”与“无关”?,总让纳税人学无止境。

今天就来和你讲讲这“与转让房地产有关的税金”中“有关”与“无关”的纳税之事。

一、“与转让房地产有关的税金”何为“有关”

(一)政策依据

1根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条第五款规定:与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。

2根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号),第三条关于与转让房地产有关的税金扣除问题,第(二)项规定,营改增后,房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税(以下简称“城建税”)、教育费附加,凡能够按清算项目准确计算的,允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的,则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。”

3根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第二条规定关于转让旧房准予扣除项目的计算问题:

纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。”

(二)何为有关

在土地增值税清算时,计算增值额的扣除项目中与转让房地产有关的税金为:

1、营业税

2、城市维护建设税

3、教育费附加

4、印花税

5、契税(个人转让房产无评估有发票)

 

二、“与转让房地产有关的税金”何为“无关”

(一)政策依据

1根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号),第三条关于与转让房地产有关的税金扣除问题,第(一)项规定,营改增后,计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

2根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)文第十一条规定,关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题:

对于个人购入房地产再转让的,其在购入时已缴纳的契税,在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素,在计征土地增值税时,不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

3根据国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发〔2009〕31号)第二十七条第(一)项规定,土地征用费及拆迁补偿费,指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。

4根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条第(三)项规定,开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

参照:根据《海南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策问题的通知》(琼地税函〔2007〕356号)第二条规定,房地产开发企业缴纳的土地使用税,不管在房地产项目完工前或完工后发生的,均在管理费用列支按规定予以扣除。

 (二)何为无关

在土地增值税清算时,计算增值额的扣除项目中与转让房地产无关的税金为:

1、增值税

2、契税

3、耕地占用税

4、契税(个人评估转让房产)

5、城镇土地使用税

 

看到这里,是不是你的心里有点数了呢?根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)规定:“五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题,房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税,应视同‘按国家统一规定交纳的有关费用’,计入‘取得土地使用权所支付的金额’中扣除。”

也就是说,与转让房产地无关的税金,要不在取得土地使用权所支付的金额中列支或在成本费用中列支,这样一来,有些税种反而还对纳税人有利,因为可以加计扣除。

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